Et si reconstruire votre future maison après avoir démoli un bâtiment existant vous permettait de bénéficier d’une TVA à 6 % ?
Depuis la réforme entrée en vigueur en 2025, le taux réduit de TVA pour les projets de démolition-reconstruction est devenu un dispositif permanent en Belgique. Une opportunité particulièrement intéressante pour les particuliers qui souhaitent remplacer un bâtiment ancien par une habitation neuve, mais qui reste soumise à plusieurs conditions.
Surface du logement, occupation personnelle, mise en location, nature du projet ou encore démarches administratives : avant de lancer les travaux, mieux vaut vérifier précisément votre situation.
En règle générale, la construction d’une habitation neuve est soumise à une TVA de 21 %. Le régime de démolition-reconstruction permet toutefois, sous certaines conditions, d’appliquer un taux réduit de 6 % aux travaux liés à la reconstruction d’un logement après démolition d’un bâtiment existant.
Cette mesure concerne différents types de projets et peut s’appliquer aussi bien lorsque vous faites construire votre habitation que dans certaines situations d’achat d’un logement reconstruit. La différence financière peut être considérable. Sur un budget de construction de 300.000 € hors TVA, passer de 21 % à 6 % représente une économie potentielle de 45.000 €. Il s’agit donc d’un élément à intégrer dès les premières réflexions sur votre projet.
Si vous êtes une personne physique et que vous faites démolir un bâtiment existant afin de construire votre habitation propre et unique, le taux de 6 % peut s’appliquer sous réserve du respect des conditions prévues par le régime.
Pour une habitation destinée à votre occupation personnelle, la surface habitable est limitée à 200 m².
Vous devez également vous engager à utiliser le logement comme habitation propre pendant la période prévue par la réglementation.
Le dispositif peut également concerner certains projets destinés à la location.
Deux situations sont notamment prévues :
La durée minimale pendant laquelle les conditions de location doivent être respectées est plus longue que dans le cas d’une occupation personnelle.
Le régime peut également s’appliquer lorsque vous achetez un logement reconstruit auprès d’un professionnel, notamment dans le cadre d’un projet clé sur porte.
Dans cette situation, il faut être particulièrement attentif à la surface habitable maximale, qui est de 175 m² pour une occupation personnelle ou une location privée de longue durée.
Cette limite de 175 m² ne doit donc pas être confondue avec celle de 200 m² applicable dans certaines situations lorsque vous êtes vous-même maître d’ouvrage.
Non. Le bâtiment présent sur le terrain avant la reconstruction ne doit pas nécessairement être une ancienne maison. Selon les conditions du régime, il peut notamment s’agir d’un ancien bâtiment professionnel, d’un commerce, d’un atelier ou d’une grange. L’élément essentiel est qu’une démolition réelle soit suivie de la construction d’un nouveau logement, dans le cadre prévu par la réglementation. La nouvelle habitation doit en principe être reconstruite sur la même parcelle cadastrale. Elle ne doit toutefois pas forcément occuper exactement l’emplacement du bâtiment démoli.
Comment calculer la surface habitable ?
C’est l’un des points qui mérite le plus d’attention lorsqu’on prépare un projet de démolition-reconstruction. La surface habitable à prendre en considération n’est pas simplement la surface totale construite de la maison. Sont notamment prises en compte les pièces destinées à l’habitation telles que le séjour, la salle à manger, la cuisine, les chambres, un bureau, certaines pièces aménagées sous toiture, les mansardes et sous-sols lorsqu’ils sont habitables.
À l’inverse, certaines zones ne sont pas considérées comme des pièces d’habitation, notamment les salles de bains, WC, couloirs, escaliers, buanderies, débarras et garages. Les règles de calcul sont précises. La surface doit donc être vérifiée dès la conception du projet, plutôt que lorsque les plans sont déjà finalisés.
Chez VISION HABITAT, cette réflexion peut être intégrée dès l’élaboration de votre projet afin de tenir compte des contraintes liées au régime de TVA.
